Hace 60 años Singapur vivía una alarmante crisis de vivienda. Hoy casi todos sus habitantes tienen su propia casa

Singapur es una nación constreñida, rica y con una enorme concentración de población, ingredientes que a priori invitan a pensar en un mercado residencial complicado. Su imagen más icónica es de hecho la de un ‘skyline’ dibujado por enormes y flamantes rascacielos. Sin embargo y a pesar de que no ha sido ajena al recalentamiento del mercado, la ciudad-Estado presenta una curiosa peculiaridad: una mayoría aplastante de su población reside en viviendas promovidas por el Estado y el país tiene una de las mayores tasas de propiedad del mundo.     

Su modelo fascina desde hace años a los expertos.

Un país único. No es que el mercado inmobiliario de Singapur sea especial, es que lo es la propia nación en sí. Si hubiera que definirla con tres adjetivos serían pequeña, concentrada y próspera. La ciudad-Estado mide apenas 720 km2 y acoge a algo más de seis millones de personas, con lo que su densidad de población ronda las 8.200 personas/kilómetro cuadrado. Esos datos convierten a la nación insular en una de la más concentradas del planeta, por detrás de Macao y Mónaco.

Si hablamos de renta per cápita, un indicador de la riqueza de la población, Singapur también suele colarse en lo más alto de los rankings internacionales. De hecho encabeza la lista de Asia y destaca en el mapa mundial. Según los datos que maneja la administración estadounidense, al menos el año pasado solo había dos naciones que lo superasen (ambas de pequeño tamaño): Mónaco y Liechtenstein. La ciudad-Estado también sobresale por su concentración de millonarios.

La paradoja de Singapur. Si los datos económicos y demográficos del país son curiosos los de su mercado inmobiliario no lo son menos. Sobre todo porque, como señalaba en marzo Low De Wei en un análisis publicado en Bloomberg, la ciudad-Estado presenta una «paradoja». Singapur no es barata para los profesionales del sector inmobiliario, pero al mismo tiempo es sorprendentemente asequible para sus habitantes, que parecen no tener problemas a la hora de adquirir casa.

No encabeza el listado de países con mayor tasa de propiedad de la vivienda, pero sí figura en la parte alta de la tabla, con un porcentaje muy superior al de España. Aquí el Banco de España (BE) calcula que el porcentaje de hogares propietarios de su vivienda principal rondaba en 2022 el 72%.A comienzos de esta década la media europea era ligeramente inferior, del 69,7%, porcentaje que aglutina sin embargo realidades tan dispares como la de Rumanía (96,1%) o Dinamarca (59,3%).

Primer porcentaje: 90%. En el caso de Singapur los analistas suelen apuntar que la tasa de propiedad ronda el 90%. Esa la referencia que maneja Low De Wei o la que recoge la plataforma Trading Economics, que precisa que la tasa media de propiedad de la vivienda en la ciudad-Estado entre 1980 y 2024 fue del 89,2%. El último indicador (de 2023) sería de 90,8%,  unos puntos por debajo del máximo de 93,1% anotado a comienzos de siglo. Semejante porcentaje ha hecho que a menudo los analistas se hagan una pregunta: ¿Cómo se las ha apañado Singapur para alcanzar una tasa de propiedad de la vivienda tan sorprendentemente alta?

Segundo porcentaje: 80%. Lo anterior se entiende mucho mejor al conocer otro indicador, igual de llamativo: se calcula que más del 80% de la población del país reside en apartamentos construidos por el Estado, que también controla una parte aplastante del territorio. En 2018 Abhas Jha, gerente de Desarrollo Urbano y Gestión de Riesgos del Banco Mundial, calculaba que el 90% de los terrenos eran propiedad de la administración, casi el doble que en los años 60. Durante el mismo período, entre los 7o y la actualidad, la tasa de propiedad también se disparó.

Tres letras: HDB. Para comprender esos porcentajes hay que conocer antes la historia reciente de Singapur y sobre todo los orígenes de uno de sus organismos fundamental a nivel inmobiliario, el HDB, las siglas en inglés de Junta de Vivienda y Desarrollo. A finales de los 50, cuando la ciudad-Estado alcanzó su autogobierno, las autoridades singapurenses se encontraron con un desafío mayúsculo: su parque de viviendas no había crecido a la par que la población de inmigrantes chinos, malasios e indios, lo que se traducía en hacinamiento y poblados ilegales.

Para resolver esa acuciante «crisis residencial» en 1960 se creó la HDB, un organismo que se puso en marcha con un fuerte respaldo del Gobierno. En tres anos había construido 21.000 viviendas, un par de años después la cifra ascendía a 54.000 y al cabo de una década dio por resulta la crisis. El resultado, destaca el propio organismo en su página web, es que hoy «cerca del 80% de la población de Singapur reside en viviendas de HDB en 24 ciudades y tres urbanizaciones». 

A modo de referencia, a comienzos de la década de 1960 solo una pequeña parte de los singapurenses (cerca del 9%) residían en casas de origen público.

Una fecha: 1964. En la crónica residencial de Singapur hay sin embargo otra fecha aún más importante, como recuerda la agencia Bloomberg: 1964. Ese año la administración decidió ofrecer apartamentos subsidiarios en venta como parte del programa ‘Plan de acceso a la vivienda para el pueblo’, una iniciativa dirigida a familias de ingresos medio-bajos que deseasen adquirir su propio hogar. 

Desde entonces el país ha seguido puliendo el sistema, creando un mecanismo que favorece desde hace más de 30 años la mezcla de grupos étnicos (chinos, malayos o indios) para evitar que se formen en la ciudad pequeños «enclaves raciales» y un programa que incentiva la modernización y reforma del parque de viviendas.

«Ser dueño de una vivienda brindó a los ciudadanos un activo tangible y una participación en la construcción de la nación. Existen más de un millón de casas HDB, en las que reside el 80% de los hogares residentes. De ellos, nueve de cada diez son propietarios de sus viviendas», destaca el Gobierno de Singapur.

¿Cómo funciona el sistema? Hay un detalle importante. Como recuerda la administración, la mayoría de las viviendas de la HDB se venden con un contrato de arrendamiento de 99 años, una fórmula que, razona el Gobierno, «satisface las necesidades de los propietarios y sus hijos a la vez que garantiza la rehabilitación de terrenos y construcción de pisos». La fórmula no es exclusiva de la ciudad. En Hong Kong también hay propiedades residenciales que se venden con contratos de arrendamiento de varias décadas años. «Para la minoría que pueda sobrevivir a su contrato, el Gobierno garantiza que nadie se quede sin techo», matiza el Estado.

Para optar a las viviendas de HDB los ciudadanos que cumplen los requisitos suelen participar en el Build-to-Order (BTO), un sistema de asignación. Quienes adquieren las residencias lo hacen a precios subvencionados por HDB, lo que les permite optar a importes inferiores a lo que encontrarían en el mercado libre. Es un matiz importante porque los precios de reventa en el mercado inmobiliario de segunda mano (cada vez más potente) han crecido de forma notable. Bloomberg precisa que el índice de pisos usados ha subido más de un 50% en solo cinco años, mientras los ingresos medios de los hogares lo hicieron apenas un 20%.

«Cuestión de moralidad». «Durante mucho tiempo la compra de un piso HDB se ha considerado una inversión, pero ha sido necesaria una inflación de un millón de dólares singapurenses para que esta posibilidad se convirtiera en una especie de cuestión de moralidad pública por las enormes ganancias que genera», reflexiona Chua Beng Huat, profesor de la Universidad Nacional de Singapur. Habitualmente quienes logran un piso mediante el BTO deben esperar años antes de la entrega y luego deben alojarse en él durante al menos un lustro antes de poder venderlo.

En 2020 Bloomberg estimaba que un apartamento de dos dormitorios sin modernizar en el distrito de Queenstow al que le quedase más o menos la mitad del contrato de arrendamiento(42 años) podía venderse por cerca de 220.000 dólares singapurenses y que en 2026 el valor total de las reventas de viviendas de HDB superó los 400.000 millones, aproximadamente 270.000 millones de euros.

De ayudas y sistema de ahorro. La clave del sistema singapurense no pasa solo porque el Estado se haya convertido en uno de los grandes promotores del país. Otra de sus patas fundamentales son las ayudas, los precios subsidiados y un particular mecanismo de ahorro obligatorio. El conocido como Fondo Central de Previsión (CPF) contempla que los menores de 55 años depositen el 20% de sus nóminas en una bolsa que se reserva para costear la jubilación, la sanidad y el pago inicial de la vivienda y la hipoteca. Sus empleadores aportan otro 17% extra. 

Como recuerda ABC News, esos ‘ahorros obligatorios’ permiten a las familias cubrir gran parte del costo de le vivienda y no pueden utilizarse para pagar alquileres, lo que incentiva la opción de las casas en propiedad.

En cuanto a las ayudas, el Gobierno ha creado un mecanismo con subsidios para las familias que compran su primera vivienda, tanto si es nueva como de segunda mano, en el mercado libre. El sistema también penaliza el acaparamiento de casas, aumentando progresivamente la carga de quienes compran una segunda o tercera vivienda, y favorece vía fiscal la compra por parte de los singapurenses frente a inversores extranjeros. Para evitar el envejecimiento del parque residencial, la nación también incorpora programas de renovación y reformas.  

¿Es todo perfecto? En absoluto. Singapur quizás ha logrado que el Estado se convierta en piedra angular del mercado inmobiliario, el país incluya más de un millón de apartamentos HDB que aglutina al 80% de los hogares residentes y una amplia mayoría de la población sea dueña de la vivienda en la que reside, pero su sistema tiene también ciertas flaquezas. Una de las principales, la sostenibilidad.

En marzo Bloomberg apuntaba que el último ejercicio fiscal el HDB registró pérdidas millonarias para cubrir subsidios, subvenciones y construcciones, un déficit que repercute sobre el Estado. El país lidia además con tiempos de espera, subidas de precios (especialmente graves en el mercado de segunda mano) y una arquitectura que prioriza a las parejas casadas, lo que incluso está lleva a algunos jóvenes a comprometerse para poder optar a una casa e independizarse.

Imágenes | Mike Enerio (Unsplash), Mark Stoop (Unsplash) y Gobierno de Singapur

En Xataka |  Nueva York puso límites estrictos a Airbnb. Seis meses después, a quien le ha ido genial es a Nueva Jersey

–
La noticia

Hace 60 años Singapur vivía una alarmante crisis de vivienda. Hoy casi todos sus habitantes tienen su propia casa

fue publicada originalmente en

Xataka

por
Carlos Prego

.